第00070号 不動産の有効活用 一日一問ＦＰ合格への道メルマガ

一日一問ＦＰ合格への道
VOL.70

皆さんおはようございます！
今日もＦＰ合格に向けてがんばりましょう。
次のFP試験（9月13日）まであと5日！

■おしらせとお詫び
前回69号の問題の解答に間違いがございました。
問題
納税者のその年の合計所得金額が2,000万円を超える場合は配偶者特別控除の適用をうけることができない。
答え
×誤り
と、なっておりましたが正しくは
○正しい
が解答となります。
大変申し訳ございませんでした。
今後この様な事の無いよう重々注意していきたいと思います。
今後とも当メルマガを何卒よろしくお願い致します。

■本日の問題

土地信託方式による不動産の有効活用とは、企画・建築から管理運営を一括してデベロッパーが行い、土地所有者は賃料を受け取るのみとういうものである。

■答えは？
↓
↓
↓
↓

×誤り

■解説

不動産はただ所有しているだけでは固定資産税等の課税によりお金を失うだけのマイナス資産となってしまいます。
そこで、この不動産を有効活用して、お金を生み出すための手法が考えられてきました。
この有効活用の手法の主なものは5種類あります。
それを以下で説明していきますので、その特徴を掴み、判別できるようにしてください。

「自己建設方式」

自己建設方式とは、土地所有者が土地の有効活用を行う場合、企画・資金調達・建築発注・建物の維持管理・賃貸経営管理などの業務一切を本人が行う方式のことを指します。
『メリット』=収益は全て土地所有者のもの。
『デメリット』=事業計画などのリスクが高く、専門知識が必要・手間がかかる。

「事業受託方式」

事業受託方式とは、デベロッパーが建物の企画・建築・管理運営までを土地所有者から請け負って行う土地活用の方式を指します。
『メリット』=事業計画当をデベロッパーが全て引き受けてくれるので専門知識や手間が省ける。。
『デメリット』=報酬の支払いが必要となる。
問題の説明部分はこの「事業受託方式」に当てはまりますので誤りということになります。
(※デベロッパー=不動産開発業者)

「土地信託方式」

土地信託方式とは、土地所有者が所有する土地を信託銀行に信託し、信託銀行が事業計画の策定、建物の企画、設計、建設、建物の運営管理などを行います。
そして、土地所有者はその運用実績に応じた信託配当を受け取ります。
信託時に土地は受託者である信託銀行に移転されますが、信託終了時には土地・建物は現状のまま土地所有者に引き渡されます。
『メリット』=専門知識不要・手間がかからない。
『デメリット』=信託報酬の支払いが必要。

「等価交換方式」

等価交換方式とは、土地所有者が土地を出資して、その土地にデベロッパーが建物を建設（出資）。
建物が完成した後に、土地所有者とデベロッパーが、それぞれの出資比率に応じた割合で土地建物を取得する方式のことを指します。
これにより土地所有者は土地を現物出資するだけで事業資金なしに建物を取得できるのです。
『メリット』=土地所有者の資金負担は事実上不要
『デメリット』=土地が共有になる。減価償却費が少ない。

「定期借地権方式」

定期借地権方式とは、期間限定で所有の土地を賃貸することによって、地代収入を得る土地活用の方法を指します。
契約している期間に、その土地に家を建てるのも、契約終了時に建物を取り壊して更地に戻すのも、借地人の負担となります。
「定期借地権方式」に関しては以前、借地借家法の部分で取り上げました。
バックナンバーを参照し、もう一度よく確認しておいて下さい。

■出題範囲
不動産

編集者：Yama